과세표준 = (공시가격 합계 − 합산배제 − 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
종합부동산세법 §8, §13 / 시행령 §2의4
📊 주택분 과세표준 산정 흐름
💰기본공제액 구분종합부동산세법 §8 ①, §13 ①
주택 — 일반
9억원
개인별 합산 기준 (1세대1주택자 외)
주택 — 1세대 1주택 단독명의
12억원
단독명의 1주택 보유 개인
(부부 공동명의는 특례 미신청 시 각자 9억)
주택 — 법인
0원 (공제 없음)
법인 보유 주택은 기본공제 없이
전액 과세표준 산입
종합합산토지
5억원
나대지·잡종지·기타 비사업용 토지
별도합산토지
80억원
상가·사무실·공장 등 건물 부수토지
📐공정시장가액비율시행령 §2의4
- ·
주택분 (2023년~ 현행)공시가격의 60% — 법인도 동일
2019~2021년 85%→90%→95%, 2022년 60%로 하향 후 유지
- ·
토지분 (종합합산·별도합산)공시가격의 100%
토지분은 주택분과 달리 60%가 아닌 100%입니다. 종합합산 = (공시가격 − 5억) × 100%, 별도합산 = (공시가격 − 80억) × 100%
- ·
2027년~ 개편안주택분 70%로 인상 → 2028년 조정대상지역 포함 2주택·3주택 이상자는 80%
1세대1주택자·지방(비조정) 1·2주택자는 2028년에도 70% 유지
🎁1세대 1주택자 세액공제종합부동산세법 §9의2 (고령자) · §9의3 (장기보유)
적용 대상: 1세대 1주택자 단독명의 개인에 한함. 고령자 + 장기보유 합산 최대 80% 한도
고령자 공제 (§9의2)
| 연령 (과세기준일 기준) | 공제율 |
|---|
| 만 60세 이상 ~ 65세 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 ~ 70세 미만 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
장기보유 공제 (§9의3)
| 보유기간 | 공제율 |
|---|
| 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
⚠️ 고령자 공제율 + 장기보유 공제율 합산이 80%를 초과하는 경우 80%로 제한합니다.
🏘재산세 공제종합부동산세법 §9 ③
- ·
이중과세 방지종합부동산세 과세표준에 해당하는 부분에 부과된 재산세 상당액을 산출세액에서 공제합니다.
공제액 = 종합부동산세 과세표준 × 재산세 표준세율 (주택: 과표 × 0.1%~0.4% 구간별 적용). 실제 고지된 재산세액과 과세표준 비율로 산정.
- ·
공제 한도산출세액에서 재산세 공제 후 세액이 0원 미만이 되는 경우 0원으로 처리
🛡세부담 상한종합부동산세법 §10
당해 연도 「재산세 + 종합부동산세」 상당액이 직전연도 총세액상당액의 150%를 초과하는 경우 그 초과분은 없는 것으로 봅니다. 주택수와 무관하게 150% 단일이며(2023년 개정으로 다주택자 300% 폐지), 법인은 세부담상한이 적용되지 않습니다. 2028년~ 개편안은 200%로 상향됩니다(2027년은 150% 유지).
단, 전년도 납부 세액이 0원이거나 신규 과세대상이 된 경우에는 상한 적용 제외될 수 있습니다.
⏸납부유예 제도종합부동산세법 §20의2
- 1
대상1세대 1주택자 중 만 60세 이상 또는 해당 주택 5년 이상 보유자로서 직전 과세연도 총급여 7,000만원(종합소득 6,000만원) 이하인 자
- 2
요건해당 연도 주택분 종합부동산세액이 100만원 초과하는 경우
- 3
효과납세담보를 제공하는 조건으로 상속·증여·양도 시까지 납부 유예. 유예 기간 동안 이자상당가산액(연 1.2%대) 추가
과세특례는 합산배제와 달리 주택을 보유하되 주택 수에서 제외하여 1세대 1주택자 계산방식(기본공제 2026년 12억 / 2027년~ 거주 14억·비거주 12억 + 세액공제)을 적용받는 제도입니다. 세액공제는 일반주택분 산출세액에만 적용되며 특례주택분은 안분 제외됩니다.
매년 9월 16일~9월 30일에 신청해야 합니다.
🏠1세대 1주택자 과세특례 유형 (주택수 제외)종부법 §8 ④ · 시행령 §4의2 / 조특법 §71의2·§98의9
- 1
일시적 2주택① 종전주택을 소유한 상태에서 신규주택을 취득하고 ② 신규주택 취득일부터 3년이 지난 후 최초로 도래하는 과세기준일까지 종전주택을 처분 ③ 일반주택 외 신규주택이 1채인 경우에만 적용. 특례주택수 1채
시행령 §4의2 · 2027년~ 종전·신규주택이 모두 조정대상지역이면 3년 → 2년으로 단축(2026.8.4. 이후 신규취득분). 하나라도 비조정지역이면 3년 유지
- 2
상속주택상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 상속주택은 주택 수 산정에서 제외. 지분율 40% 이하이거나 지분 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하이면 5년 경과 후에도 계속 제외. 특례주택수 제한 없음
시행령 §4의2 · 과세표준에는 상속주택 공시가격이 그대로 합산됨
- 3
지방 저가주택지방(수도권 밖)에 소재하는 공시가격 4억원 이하 주택. 1세대 1주택자가 추가로 보유하더라도 주택 수에서 제외. 특례주택수 1채
시행령 §4의2 · 2027년부터는 특례신청을 하지 않아도 자동 적용하여 부과
- 4
비수도권 준공후 미분양2024.1.10.~2026.12.31. 중에 취득한 비수도권 미분양주택으로서 전용면적 85㎡ 이하 & 취득가액 6억원 이하일 것. 특례주택수 제한 없음
조특법 §98의9 (한시 특례)
- 5
인구감소지역 주택 ~2026.12.31① 2024.1.4.~2026.12.31. 중 취득한 인구감소지역 등 소재 주택으로서 과세기준일 현재 공시가격 4억원(비수도권 인구감소지역은 9억원) 이하 ② 수도권(강화군·옹진군·가평군·연천군 제외) 및 광역시(군지역 제외), 그리고 기존 1주택과 동일한 시·군·구 외에 소재 ③ 일반주택 외 해당 주택이 1채인 경우에만 적용. 특례주택수 1채
조특법 §71의2 · 2027년~ 가액기준 확대 및 취득기한 2029.12.31.까지 연장 (⑩ 세제개편안 탭 참조)
👫부부 공동명의 1주택 특례종합부동산세법 §10의2
- ·
원칙공동명의 주택은 각자를 별도 납세의무자로 보아, 각 지분에 따른 공시가격에 대해 각자 9억원씩 공제(합계 18억 공제 효과) 후 일반세율 적용
- ·
특례 신청부부 공동명의자가 원할 경우, 합산하여 1세대 1주택자로 신청하면 기본공제 12억원(2027년~ 거주 14억·비거주 12억) + 고령자·장기보유(2027년~ 거주) 세액공제 적용 가능. 매년 9.16~9.30 선택
어느 쪽이 유리한지 개별 비교 필요. 고령·장기보유 세액공제 있으면 특례가 유리할 수 있음
⚡무신고·과소신고 가산세국세기본법 §47의2, §47의3
- 1
일반 무신고납부세액의 20%
자진신고 의무가 있는 경우에 한함 (고지서 납부 원칙 적용 시 가산세 대신 가산금 부과)
- 2
부정 무신고납부세액의 40% (역외거래 60%)
- 3
- 4
⏰납부지연 가산세국세기본법 §47의4
- ·
계산식미납세액 × 경과일수 × 0.022%/일 (연 8.03% 수준)
납부기한 다음 날부터 납부일까지 일수 적용
- ·
🔄합산배제 허위신고 제재종합부동산세법 §8 ②
합산배제를 신고하였으나 이후 요건을 충족하지 못한 것이 확인된 경우:
① 감면받은 종합부동산세액 전액 추징
② 이자상당가산액 (경과일수 × 0.022%/일) 별도 부과
③ 허위 합산배제 신고 사실 관할 세무서 통보
🔍불복 절차국세기본법 §55~§81의18
⚠️ 이의신청은 선택 사항이며, 바로 심사·심판청구를 제기할 수 있습니다. 처분통지일 또는 처분을 안 날로부터 90일을 엄수해야 합니다.
상속으로 인해 주택을 공동 취득하면 원칙적으로 각 상속인이 각각 1주택 보유로 간주됩니다. 다만 주택수 제외 특례 및 과세특례 신청을 통해 세부담을 완화할 수 있습니다.
근거 법령: 종합부동산세법 §8 ④ · §10의2 · 시행령 §4의2 / 조특법 §71의2 · §98의9
🏛공동상속주택 납세의무 귀속 원칙종합부동산세법 시행령 §2의5
- 1
원칙: 각 상속인별 1주택 보유공동상속주택은 각 상속인이 각각 1주택을 소유하는 것으로 봅니다. 지분이 아무리 소액이라도 주택수에 포함되는 것이 원칙입니다.
- 2
상속등기 미이행 공동상속주택 특례상속등기가 아직 이루어지지 않은 공동소유 상속주택으로서 상속개시일로부터 5년이 경과한 주택은, 다음 순서에 따른 단독 귀속자의 소유로 봅니다.
① 지분율이 가장 큰 상속인 → ② 지분율이 같으면 해당 주택 거주자 → ③ 거주자도 같으면 최연장자
- 3
1세대 내 공동소유동일 세대원이 하나의 주택을 공동소유하는 경우에는 1주택으로 봅니다. (예: 부모와 동일세대 자녀가 함께 소유)
시행령 §2의5 ④ 단서
🔢상속주택 주택수 제외 요건 (종부세)종합부동산세법 §8 ④ · 시행령 §4의2
과세특례 신청 시 상속주택을 주택수에서 제외하여 1세대1주택자 계산방식(기본공제 12억 + 세액공제)을 적용받습니다. 단, 과세표준에는 해당 주택 공시가격이 포함됩니다.
5년 이내 — 기간 한시 제외
상속개시일로부터 5년 이내
지분율·가액 요건 없이 주택수에서 제외 (과세특례 신청 필요)
5년 경과 후 — 조건부 무기한 제외
지분율 40% 이하
상속개시일로부터 5년이 지난 이후에도 본인 지분율이 40% 이하이면 무기한 주택수 제외
5년 경과 후 — 조건부 무기한 제외
지분 공시가격 기준 이하
과세기준일 현재 본인 지분 상당 공시가격이 6억원 이하(수도권 밖: 3억원 이하)이면 무기한 제외
5년 경과 + 조건 미충족
과세대상 포함
상속개시 5년 경과 + 지분율 40% 초과 + 지분 공시가 6억(3억) 초과 → 주택수에 포함되어 중과세율 적용 가능
📋공동상속 주택수 판단 흐름도
→
→
또는
→
✓
조건 충족
지분 40%↓ 또는
공시가 6억(3억)↓
→
⏱배우자 상속주택 보유기간 특례시행령 §4의2 ③
배우자로부터 상속받은 주택의 경우, 장기보유 세액공제 산정을 위한 보유기간은 피상속인(사망한 배우자)의 취득일부터 기산합니다.
예: 배우자가 2010년 취득한 주택을 2024년 상속받은 경우 → 보유기간 14년으로 장기보유 공제 40% 적용 가능
🏠동거봉양 합가 후 상속 특례종합부동산세법 시행령 §4의2 ④
- ·
원칙적 문제부모를 동거봉양하기 위해 합가하면 동일세대로 합산되어, 부모가 보유하던 주택도 세대합산 주택수에 포함됩니다.
- ·
특례 적용동거봉양을 위한 합가의 경우, 합가일 이전부터 보유하던 각자의 주택에 대해서는 상속주택 특례를 그대로 적용받을 수 있습니다. 동거봉양으로 인한 불이익이 발생하지 않도록 보호합니다.
단, 동거봉양 합가 이후 취득하는 주택에는 특례가 적용되지 않음
🔄상속주택 재건축·재개발 시 주택수 판단
- ·
멸실 후 신축상속주택이 재건축·재개발 등으로 멸실된 후 신축된 주택도 상속주택의 연장으로 보아 동일한 특례를 적용합니다.
보유기간은 멸실 전 상속주택의 취득일(피상속인 기준)부터 기산
- ·
조합원입주권·분양권 상속조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 상속주택과 동일하게 취급합니다.
소득세법 §88 9호·10호 준용 · 피상속인이 2021.1.1 이후 취득한 분양권만 해당
📝실무 체크리스트
신청 기한
매년 9.16~9.30
상속주택 과세특례 신청 기간. 최초 신청 후 변동없으면 차년도 생략 가능
자진신고 구제
12.1~12.15
기한 내 신청 누락 시 납부기한(12.15)까지 자진신고로 구제 가능
지분 변동
변동 시 재신청
상속 후 지분 매각·증여 등으로 지분율이 변경된 경우 변동 내용 반영하여 재신청 필요
공시가격 확인
매년 4월 공시
5년 경과 후 공시가 6억(3억) 기준은 매년 공시가격에 따라 요건 충족 여부가 달라질 수 있음
⚠️ 주의: 상속주택 과세특례는 세율 산정 시 주택수에서 제외할 뿐, 과세표준에는 해당 주택 공시가격이 그대로 합산됩니다. 즉, 종합부동산세 자체는 발생합니다. 합산배제와 혼동하지 않도록 주의하세요.
⚠️ 2026.08.03. 정부 세제개편안 기준입니다. 대부분 2027.1.1. 이후 납세의무 성립분부터 적용되며, 일부는 2028년부터 단계 적용됩니다. 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으므로 확정 법률로 재확인하시기 바랍니다.
🎯주택분 과세대상 신설 — 문턱효과종부법 §7 · 2027년~
| 구분 | 현행 (~2026년) | 개편안 (2027년~) |
|---|
| 1세대 1주택자 | 주택분 재산세 납세의무자
(기본공제 초과분 과세) | 주택공시가격 합계 14억원 초과
시가 약 20억원 |
| 그 외 | 주택공시가격 합계 9억원 초과
시가 약 13억원 |
⚠️ 문턱효과 — 기준금액 이하이면 기본공제 적용 없이 종합부동산세 미부과입니다. 반대로 1원이라도 초과하면 곧바로 세부담이 발생합니다.
예) 1세대1주택자 아닌 자(미거주), 2027년 — 공시 9.1억 → 공제 4억, 공제초과 5.1억, 종부세 등 약 203만원 발생 / 공시 9억 이하 → 0원.
따라서 1주택자가 아니라면 개인별 주택공시가격 합계를 9억원 이하로 조정하는 것이 유리합니다.
💰기본공제금액 — 거주 여부로 분화종부법 §8 · 2027년~
| 구분 | 현행 | 개편안 (2027년~) |
|---|
| 1세대 1주택자 | 거주 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 | 12억원 (정부 원안 9억원 → 12억원으로 확정. 교재 인쇄본은 원안 9억 기준) |
| 그 외 (다주택 등) | 9억원 | 4억원 + 5억원 × (거주주택 공시가격 ÷ 전체 주택 공시가격) |
적용사례 — 공시가격 6억원 주택 2채 보유
① 2채 중 1채에 거주 : 4억 + (5억 × 6억/12억) = 6.5억원 공제
② 소유 주택에 모두 비거주 : 4억 + (5억 × 0/12억) = 4억원 공제
기본공제는 과세대상에 해당하는 경우에 한하여 적용됩니다(1세대1주택자 14억 초과, 그 외 9억 초과).
📐공정시장가액비율 인상종부법 §8·§13, 종부령 §2의4 · 2027년~
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년~ |
|---|
| 1주택자 · 비조정대상지역 2주택자 | 60% | 70% | 70% |
| 조정대상지역 주택 포함 2주택자 · 3주택 이상자 | 80% |
토지분(종합합산·별도합산)은 개편 대상이 아니며 계속 100%입니다.
📊주택분 세율 — 주택가액 기준 단계적 일원화종부법 §9
| 과세표준 | 현행 (~2026년) | 2027년 | 2028년~ |
|---|
| 1·2주택 | 3주택↑ | 1·2주택 | 3주택↑ | 모든 주택 |
|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억 초과 ~ 6억 | 0.7% | 0.7% | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억 초과 ~ 12억 | 1.0% | 1.0% | 1.3% | 1.3% | 1.3% |
| 12억 초과 ~ 25억 | 1.3% | 2.0% | 1.5% | 2.0% | 2.0% |
| 25억 초과 ~ 50억 | 1.5% | 3.0% | 2.0% | 3.0% | 3.0% |
| 50억 초과 ~ 94억 | 2.0% | 4.0% | 2.7% | 4.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% | 3.5% | 5.0% | 5.0% |
2028년부터는 주택수 구분 없이 주택가액만으로 세율이 결정됩니다(중과세율 개념 소멸).
🎁1세대1주택자 세액공제 — 보유공제 → 거주공제 전환종부법 §9의2·§9의3
| 구분 | 현행 (~2026년) | 2027년 | 2028년~ |
|---|
| 고령자 공제 | 60~65세 20% · 65~70세 30% · 70세 이상 40% (변동 없음) |
| 보유기간 공제 | 5~10년 20%
10~15년 40%
15년↑ 50% | 5~10년 10%
10~15년 20%
15년↑ 25%
거주공제와 택1
(유리한 쪽 선택) | 폐지 |
| 거주기간 공제 | 없음 | 5~10년 20%
10~15년 40%
15년↑ 50%
보유공제와 택1 | 5~10년 20%
10~15년 40%
15년↑ 50% |
| 공제율 한도 | 80% | 80% | 80% |
| 공제금액 한도 | 없음 | 800만원 | 600만원 |
적용사례 — 공시가격 30억원(시가 약 45억), 70세
① 10년 거주(공제율 80% 유지) : 종부세 합계(농특세 포함) 2026년 154만 → 2027년 200만 → 2028년 281만원
② 10년 보유·미거주(80%→60%→40%) : 2026년 154만 → 2027년 614만 → 2028년 1,019만원
세액공제는 일반주택분 산출세액에 대해서만 적용되며, 특례주택(일시적2주택·상속주택 등) 해당분은 안분하여 제외합니다.
🏡부득이한 사유로 비거주한 기간의 거주기간 인정2027년 납세의무 성립분~
1년 이상 계속 거주 중인 주택에서 부득이한 사유로 다른 시·군으로 이전한 경우, 그 기간을 거주기간으로 인정 (최장 3년)
| 구분 | 부득이한 사유 |
|---|
| 취학 | 고등학교 및 대학교 취학 |
| 근무 | 직장의 변경이나 전근 등 근무상 형편 |
| 질병 | 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 |
| 전학 | 학교폭력예방법상 학교폭력 피해로 인한 전학 |
| 해외체류 | 해외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편으로 인한 출국 |
| 부모봉양 | 60세 이상 직계존속 동거봉양을 위해 세대원 전부·일부가 합가 |
재개발·재건축 공사기간 — 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 거주 중인 주택은 공사기간(관리처분계획인가일~신축주택 입주가능일)의 1/2을 거주기간으로 인정
🔵1주택자가 특례주택을 소유한 경우 (2027년~)종부령 §4의2
- ·
공제금액일반주택에 거주 : 기본공제 14억원 / 일반주택에 미거주 : 기본공제 12억원 (정부 원안 9억 → 12억 확정)
- ·
장기거주 세액공제거주 여부는 특례주택이 아닌 기존 1주택(일반주택)을 기준으로 판단. 다만 신규주택(일시적 2주택)에 한하여 특례주택 거주 시에도 인정
- ·
과세표준·세율특례주택 공시가격은 과세표준에 합산되고, 1세대1주택자 판정 시 주택수에서만 제외되어 기본세율이 적용됩니다 (현행과 동일)
⏱조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간 단축2026.08.04. 이후 신규주택 취득 + 2027년 성립분~
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|
| 적용대상 | 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 소재 |
| 일시적 2주택 기간 | 신규주택 취득일부터 3년이 도래하는 과세기준일 | 신규주택 취득일부터 2년이 도래하는 과세기준일 |
| 예외 | 2026.08.03. 이전 신규주택 취득 또는 매매계약 체결 & 계약금 지급 시 종전규정 적용 |
종전주택·신규주택 중 하나라도 비조정대상지역에 소재하면 종전대로 3년이 도래하는 과세기준일이 적용됩니다.
🏘인구감소지역 등 주택 과세특례 확대조특법 §71의2 · 2027.1.1. 이후 취득분~
| 소재지역 | 현행 | 개편안 |
|---|
수도권 인구감소지역 & 접경지역
(강화군·옹진군·가평군·연천군) | 공시 4억원 이하 | 6억원 이하 |
비수도권 인구감소지역
(광역시 제외, 단 군지역 포함) | 공시 9억원 이하 | 9억원 이하 |
| 비수도권 인구감소관심지역 | 공시 4억원 이하 | 6억원 이하 |
| 비수도권 (일반) | 해당 없음 | 4억원 이하 (신설) |
| 취득시기 | 2024.1.4. ~ 2026.12.31. | 2024.1.4. ~ 2029.12.31. |
⏸납부유예 대상 확대종부법 §20의2 · 2027년 성립분~
| 현행 | 개편안 — (1) 또는 (2)에 해당 |
|---|
① 1세대 1주택자
② 납부세액 100만원 초과
③ 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유
④ 직전연도 총급여 7,000만원 이하
(종합소득금액 6,000만원 이하) |
(1) ① 1세대1주택자 ② 납부세액 100만원 초과 ③ 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유 ④ 직전연도 총급여 8,000만원 이하(종합소득금액 7,000만원 이하)
(2) ① 1세대1주택자 ② 납부세액 100만원 초과 ③ 만 65세 이상이면서 10년 이상 거주 ④ 직전연도 총급여 또는 종합소득금액 대비 당해연도 보유세(재산세+종부세, surtax 포함) 비중 10% 이상 |
🛡기타 개편사항
- ·
세부담 상한직전연도 보유세의 150% → 200%로 상향 — 2028년부터 적용 (2027년은 150% 유지)
- ·
지방 저가주택 특례신청2027년부터 특례신청을 하지 않아도 자동으로 특례를 적용하여 종합부동산세 부과
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부부 공동명의 1주택개별 납부방식(각자 9억, 2027년~ 각자 9억)과 1주택 특례 과세방식(1인이 거주 14억·비거주 12억 공제) 중 선택 가능. 매년 9.16~9.30 신청
📅부과절차 및 신청기한 (현행 유지)종부법 §8②·§16
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9.16 ~ 9.30
합산배제 신고
과세특례 신청
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9.16~9.30에 과세특례 신청을 놓친 경우
① 법정신고기한(12월 15일)까지 특례내용을 반영하여 납세자가 직접 신고(서면·전자신고)
② 12월 15일까지 신고하지 못한 경우 경정청구로 구제 — 고지·부과받아 납부한 자도 대상이며, 법정신고기한 경과 후 5년 이내 청구